Il caso

Con atto di compravendita del 22 giugno 2011, una società vendeva a due coniugi, coniugati in regime di comunione legale, la piena proprietà di un immobile.

Gli acquirenti, ottenevano, in fase di registrazione, le agevolazioni fiscali che sono previste per l'acquisto della c.d. "prima casa".

In pari data, gli stessi coniugi, al fine di ottenere la provvista necessaria per il pagamento del corrispettivo dell'atto di compravendita, stipulavano contratto di mutuo fondiario.

In data 7 aprile 2016, con atto pubblico di "compravendita con riserva di proprietà in parte a favore proprio ed in parte a favore di terzo" i coniugi dichiaravano di cedere, in favore di un soggetto, l'usufrutto vitalizio e, in favore del terzo, la nuda proprietà della casa di abitazione con prezzo da pagarsi in maniera dilazionata.

I venditori, a garanzia della parte del prezzo dilazionato, si riservavano il dominio sull'immobile in questione e gli effetti della vendita venivano subordinati all'effettivo e totale pagamento del prezzo.

In data 23 novembre 2017, a seguito del pagamento integrale del prezzo di acquisto da parte degli acquirenti, veniva stipulato atto di accertamento di avveramento della condizione, con il quale gli acquirenti conseguivano il possesso legale e, quindi, la proprietà dei cespiti in oggetto.

In data 30 novembre 2018, l'Agenzia delle Entrate notificava ai due coniugi, l'avviso di liquidazione dell'imposta ed irrogazione delle sanzioni attraverso il quale revocava l'agevolazione fiscale, concessa in sede di registrazione dell'atto di mutuo, sul presupposto che gli stessi, con l'atto di vendita con riserva della proprietà del 7 aprile 2016, avessero ceduto l'abitazione de qua, prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, senza, tra l'altro, aver acquistato, entro il termine perentorio di un anno, altro immobile da adibire a propria abitazione.

L'Ufficio, di conseguenza, procedeva al recupero delle imposte ordinarie ed alla irrogazione delle previste sanzioni.

A seguito dell'impugnazione dell'atto impositivo suddetto da parte dei contribuenti la C.T.P., accoglieva il ricorso assumendo che non vi era ragione sostanziale e giuridica per ritenere che il programma negoziale iniziato con il primo atto e concluso solo al saldo del prezzo avesse implicato la perdita del diritto al beneficio fiscale accordato.

La C.T.R. della Campania, in accoglimento del gravame dell'Ufficio ed in riforma della sentenza di primo grado, confermava l'atto impositivo condannando i contribuenti al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio.

I giudici di appello affermavano che, in tema di vendita con riserva di proprietà degli immobili con pagamento a rate, ai fini dell'imposta di registro l'effetto traslativo della vendita a rate è immediato ai sensi dell'art. 27, comma 3, D.P.R. 131/86, e l'imposta va corrisposta al momento della registrazione dell'atto sicché, nel caso in esame, la cessione dell'immobile doveva essere considerata come effettivamente avvenuta alla data della sottoscrizione dell'atto notarile del 7 aprile 2016 e, quindi, prima del decorso del quinquennio previsto dalla normativa agevolativa invocata nell'atto di acquisto del giugno 2011, con conseguente decadenza della agevolazione acquisto prima casa e perdita delle agevolazioni sulle imposte sostitutive.

Contro detta sentenza proponevano ricorso per Cassazione.

Ordinanza della Corte di Cassazione n. 5068 del 26 febbraio 2025

La Suprema Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5068 del 26 febbraio 2025, ha ritenuto infondato il ricorso presentato dai ricorrenti.

La Suprema Corte afferma che:

"Nella specie è pacifico che ci si trova in presenza di una vendita con patto di riservato dominio, rapporto che, sotto il profilo squisitamente civilistico, aggancia il momento di trasferimento della proprietà alla data di pagamento dell'intero prezzo, mentre per il legislatore tributario conta la più rapida anticipazione della materia imponibile, in considerazione della preminenza dell'interesse erariale".

Così, ai fini dell'imposta di registro, il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 27, comma 3, stabilisce in maniera espressa che "non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà…".

La Corte ritiene che non possa trovare applicazione ad essi, il regime fiscale proprio delle vendite sottoposte a condizione sospensiva, il quale prevede, in base alla medesima norma, il pagamento dell'imposta in misura fissa al momento della registrazione ed il pagamento "della differenza tra l'imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell'atto e quella pagata in sede di registrazione" al momento del verificarsi della condizione.

La ratio di questa previsione si rinviene nel fatto che l'effetto traslativo dipende da una condotta dell'acquirente e non già dal verificarsi di un evento estraneo alla volontà delle parti, tanto che la riserva di proprietà è accomunata, nel trattamento fiscale, "agli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore".

Il che significa, hanno precisato i giudici di legittimità, che in presenza di una vendita con patto di riservato dominio, diversamente dalla disciplina civilista, ai fini dell’imposta di registro, il trasferimento della proprietà è immediato al momento della stipula del contratto.

La Suprema Corte osserva che "sulla scorta dei principi sopra richiamati deve concludersi nel senso che non sussiste la paventata violazione dell'art. 27 T.U.R. perché la vendita con riserva di proprietà è, di per sé, equiparata alla vendita ordinaria ai fini dell'imposta di registro”.

Conclusioni

La Suprema Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5068 del 26 febbraio 2025 afferma il seguente principio di diritto:

"Il soggetto che abbia beneficiato ai fini dell'imposta di registro del beneficio prima casa decade da detto beneficio ove entro il quinquennio aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull'immobile, rilevando il momento della conclusione della vendita come stabilito dall' art. 27 TUR e non già il momento successivo del pagamento integrale del prezzo".

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