Premessa

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23370 del 2023 è intervenuta su un tema particolarmente delicato nelle compravendite immobiliari: il venditore è sempre obbligato a consegnare il certificato di agibilità dell’immobile?

La Suprema Corte ha chiarito che la risposta non è sempre affermativa. In altre parole, non in tutte le situazioni l’assenza del certificato di agibilità rappresenta un inadempimento da parte del venditore.

In particolare, quando l’immobile è abusivo ma oggetto di sanatoria, la mancata consegna del certificato di agibilità non comporta automaticamente una violazione degli obblighi contrattuali da parte del venditore.

Il caso concreto

La vicenda nasce da una controversia tra il promittente venditore e il promissario acquirente, relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 2003.

Il promissario acquirente si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo.

Il promittente venditore aveva quindi agito in giudizio per ottenere la risoluzione del preliminare, imputando l’inadempimento all’altra parte.

La Corte d’Appello di Catania, ribaltando la sentenza di primo grado, aveva rigettato la domanda.

Secondo la Corte d’Appello di Catania, il rifiuto dell’acquirente era giustificato dalla mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile.

La Corte territoriale aveva ritenuto che il certificato costituisse un obbligo del venditore, ai sensi dell’art. 1477 c.c., essendo necessario per il godimento e la commerciabilità del bene.

Di conseguenza, la sua assenza legittimava l’eccezione di inadempimento sollevata dall’acquirente.

La Suprema Corte ha però accolto il ricorso del promittente venditore.

La parte ricorrente, innanzitutto, ha contestato la decisione della Corte d’Appello per non aver considerato che l’immobile era abusivo e oggetto di sanatoria, come pattuito tra le parti.

Nel contratto preliminare era previsto che il promittente venditore presentasse domanda di sanatoria.

Questo adempimento era stato regolarmente eseguito, con il pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori.

L’art. 40 della L. n. 47/1985 consente il trasferimento di immobili abusivi, purché sia allegata la domanda di sanatoria e la prova del pagamento delle prime due rate. Non è necessario il rilascio del provvedimento in sanatoria.

Pertanto, in questi casi, non è richiesto il certificato di agibilità, che potrà essere ottenuto solo successivamente, dopo il nuovo titolo edilizio.

La stipula consapevole di un contratto preliminare su un immobile ancora da sanare implica una deroga implicita all’obbligo previsto dall’art. 1477 c.c.

La Corte d’Appello avrebbe dunque sbagliato nel ritenere necessaria un’esplicita rinuncia al certificato da parte dell’acquirente.

Tale rinuncia era già desumibile dal contenuto del contratto.

Inoltre, si aggiunge che secondo la giurisprudenza, l’assenza del certificato non comporta automaticamente la risoluzione del preliminare.

Occorre valutare caso per caso, considerando l’incidenza dell’omissione sulla fruibilità e commerciabilità dell’immobile.

L’art. 35 della L. n. 47/1985 legge prevede, peraltro, che l’agibilità possa essere concessa anche in deroga ai requisiti regolamentari.

Infine, la Corte avrebbe errato anche nell’interpretazione del contratto.

Le parti avevano stabilito che fosse sufficiente la sola presentazione della domanda di sanatoria per procedere alla stipula del definitivo.

L’assenza del certificato, sollevata solo in giudizio, costituiva un pretesto per giustificare l’inadempimento.

Secondo la Corte di Cassazione i motivi di ricorso sono congiuntamente fondati.

La decisione della corte

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23370 del 2023, ha accolto il ricorso del promittente venditore.

La Corte ha osservato che la stessa Corte d’Appello, ha dato atto che le parti avevano previsto nel preliminare la necessità di avviare la sanatoria edilizia.

Il venditore aveva l’obbligo di presentare la domanda e sostenere i relativi costi.

Tuttavia, non era previsto che la stipula del contratto definitivo fosse subordinata al completamento della sanatoria.

La clausola contrattuale indicava che la vendita poteva avvenire già dopo la presentazione della domanda e il pagamento degli oneri.

Ciò implicava, per la parte acquirente, la consapevolezza dell’abusività dell’immobile e della mancanza del certificato di agibilità.

Tale certificato non poteva essere rilasciato prima della regolarizzazione urbanistica.

La Corte ha osservato che la L. 28 febbraio 1985, n. 47, all'art. 40, prevede che il trasferimento di immobili abusivi è valido solo se gli abusi sono sanabili e se è allegata la domanda di sanatoria con prova dell’oblazione.

La Corte d’Appello ha erroneamente ritenuto che, nonostante la clausola contrattuale, il promittente venditore fosse tenuto a consegnare il certificato di agibilità.

Secondo tale decisione, l’obbligo sussisterebbe perché l’acquirente non vi aveva espressamente rinunciato.

Questa conclusione è in contrasto con quanto previsto dal contratto.

Le parti avevano infatti concordato l’attivazione del procedimento di sanatoria.

Ciò comportava, da un lato, l’assenza del certificato al momento della stipula e, dall’altro, la consapevolezza di tale mancanza da parte dell’acquirente.

Il certificato, inoltre, poteva essere ottenuto solo successivamente, una volta completata la sanatoria.

La sentenza impugnata è errata perché ha ritenuto inadempiente la parte venditrice per la mancata consegna del certificato di agibilità, senza considerare che le parti avevano previsto la sanatoria dell’immobile e la stipula del definitivo anche prima del suo completamento.

Il certificato, infatti, presuppone la concessione in sanatoria.

L’affermazione secondo cui sarebbe servita una rinuncia espressa dell’acquirente è infondata, poiché in contrasto con la clausola contrattuale.

Resta fermo il principio generale secondo cui il venditore deve consegnare il certificato di agibilità, ma l'acquirente può rinunciarvi, esplicitamente o implicitamente, se ritiene non essenziale la sua presenza.

La Cassazione ha, quindi, accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Catania in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Conclusioni

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 23370 del 2023, ha stabilito che, in tema di adempimento del preliminare di compravendita immobiliare, qualora le parti, nella piena consapevolezza della natura abusiva dell’immobile, abbiano pattuito l’attivazione del procedimento di sanatoria edilizia, senza subordinare la stipulazione del contratto definitivo alla conclusione dello stesso, non può ritenersi giustificato il rifiuto del promissario acquirente di procedere alla stipula del definitivo per effetto della mancata consegna del certificato di agibilità.

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