Quando si trasferisce un immobile o un terreno

Chiunque si appresti a vendere o comprare un immobile o un terreno deve sapere che ogni atto notarile che formalizza questo passaggio deve contenere alcune dichiarazioni chiamate menzioni urbanistiche.

Queste informazioni non sono facoltative ma sono obbligatorie per legge e garantiscono che il bene oggetto del trasferimento sia regolare sotto il profilo edilizio e urbanistico.

Che cosa si intende per menzioni urbanistiche

Le menzioni urbanistiche sono dichiarazioni inserite nel testo dell’atto notarile per certificare che l’immobile o il terreno trasferito sia stato realizzato, modificato o gestito nel rispetto delle normative edilizie e urbanistiche.

In pratica, servono a chiarire che:

• l’immobile è stato costruito con un permesso valido;
• eventuali lavori successivi sono stati regolarmente autorizzati;
• nel caso dei terreni, la destinazione urbanistica sia conosciuta e documentata.

L’importanza giuridica delle menzioni

L’inserimento di queste dichiarazioni è così importante che la loro mancanza o inesattezza può rendere l’intero atto nullo, cioè come se non fosse mai stato firmato.

Quindi non si tratta di un dettaglio tecnico, ma di un vero e proprio presupposto di validità dell’atto notarile.

Le menzioni urbanistiche tutelano l’acquirente e vincolano il venditore a dichiarare la verità sulla regolarità del bene.

Nei trasferimenti di immobili: cosa va dichiarato

Se l’oggetto della vendita è un fabbricato, il notaio deve accertare e inserire nell’atto le menzioni previste dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001:

• Il titolo edilizio con cui è stato costruito l’immobile, indicandone il tipo e i dati (numero, data, Comune);
• Le autorizzazioni relative a interventi successivi: se sono stati effettuati lavori dopo la costruzione iniziale, bisogna dichiararne i titoli;
• La data di costruzione, nel caso di edifici realizzati prima del 1° settembre 1967: in questo caso è sufficiente una dichiarazione sostitutiva attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.

Trasferire un terreno: il ruolo del CDU

Anche per i terreni è obbligatorio riportare le menzioni urbanistiche.

La normativa (art. 30 del D.P.R. 380/2001) stabilisce che nessun atto può essere stipulato o trascritto senza allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).

In particolare, il comma 2 dell'art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dispone che gli atti tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione dei diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati, né trascritti nei pubblici registri ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata.

Le disposizioni previste al comma due dell'art. 30 del D.P.R. 380/2001 non si applicano quando i terreni costituiscono pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purchè la superficie complessiva dell'area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati.

Il CDU deve essere rilasciato entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della relativa domanda.

Il CDU ha validità per un anno dalla data di rilascio, se per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

Urbanistica e Catasto: due piani diversi

Un errore comune è confondere le menzioni urbanistiche con le menzioni catastali.

Ecco la differenza:

• Le menzioni catastali riguardano la registrazione al Catasto (identificativo dell’immobile, rendita, planimetria);
• Le menzioni urbanistiche riguardano la regolarità edilizia e urbanistica del bene, in base alle autorizzazioni rilasciate dal Comune.

Quindi, anche se un immobile è accatastato correttamente, può comunque risultare irregolare urbanisticamente e quindi non trasferibile.

Conclusione

Prima di procedere con la firma di un atto che comporta il trasferimento di un immobile o di un terreno, è fondamentale fare alcune verifiche preliminari.

Rivolgersi al notaio sin dalle prime fasi della trattativa è la scelta più sicura: potrà guidarti nella verifica della regolarità urbanistica e assicurare che l’atto sia valido, efficace e conforme alla normativa vigente.

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