La legge di bilancio 2025 ha confermato fino al 2027 l'agevolazione per gli interventi di riduzione del rischio sismico e adozione di misure antisismiche (diverse dal Superbonus), nonché per il cosiddetto "Sisma Bonus Acquisti".

Si tratta di una misura “transitoria”, non a regime, applicabile negli anni di imposta 2025, 2026 e 2027 (salve eventuali proroghe).

Ambito di applicazione del Sisma Bonus Acquisti

Il Sisma Bonus Acquisti è disciplinato dall’art. 16, comma 1-septies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63 convertito con L. 3 agosto 2013, n. 90.

Il Sisma Bonus Acquisti trova applicazione per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici siti in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3”, nel caso di acquisto di immobile nell’edificio ricostruito.

Le condizioni per poter usufruire del Sisma Bonus Acquisti

Per poter usufruire degli incentivi fiscali Sisma Bonus Acquisti è necessario che si tratti di interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici attivati dopo il 1° gennaio 2017 ossia di interventi le cui relative procedure autorizzatorie siano iniziate ovvero per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio dopo il 1° gennaio 2017.

Per poter usufruire degli incentivi fiscali del Sisma Bonus Acquisti è necessario, altresì, che tali opere siano state effettuate:

• nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3;
• mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento;
• da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedono entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori alla successiva alienazione dell’immobile.

L’intervento deve riguardare la demolizione e ricostruzione di un intero edificio, ma non rilevano:

• né il fatto che la ricostruzione abbia come esito un volume maggiore rispetto a quello dell’edificio demolito, a patto che si tratti di un aumento volumetrico consentito dallo strumento urbanistico (risposte a interpello 97/2021 e 363/2021);
• né il fatto che la ricostruzione post demolizione sia effettuata sul sedime del fabbricato demolito in quanto la costruzione può essere delocalizzata rispetto a detto sedime (interpello 478/2021).

Unità acquistate al grezzo

E' possibile usufruire del Sisma Bonus Acquisti anche nel caso di cessione, di unità al grezzo, ossia non ancora ultimate nelle finiture e non ancora dichiarate agibili a condizione che:

• dette unità siano idonee alla commercializzazione e quindi risultino denunciate al catasto dei Fabbricati con attribuzione alla categoria fittizia F/3 o F/4;
• siano stati completati i lavori strutturali con collaudo e rilascio da parte del Direttore Lavori e del Collaudatore statico delle prescritte asseverazioni (i Modelli Allegato B1 e Allegato B2).

A tal proposito si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate con:

• Risoluzione 14/E dell’8/3/2024: “considerato che ai fini della detrazione di cui al citato art. 16, comma 1septies, D.L. 63/2013, è necessario che siano rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell’edificio e che tali attestazioni sono rilasciate “all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo”, non rileva l’eventuale completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza che all’atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale fittizia.”
• Risposta a interpello n. 557 del 23.11.2020: “ciò che rileva ai fini della possibilità di beneficiare della detrazione (cd. sisma-bonus acquisti) è la stipula dell’atto di acquisto (entro il termine di scadenza delle agevolazioni ora 31.12.2024) degli immobili oggetto dei lavori che, ovviamente devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati».

Detrazioni

L’acquirente matura un diritto a detrazione nella stessa misura prevista per l'acquisto di abitazione di immobili ristrutturati:

-36% nel 2025;

-30 % nel 2026 e 2027.

Anche in queste ipotesi si pone la problematica inerente l'acquisto di case “da adibire” ad abitazione principale, con una soluzione che si ritiene analoga a quella per il Bonus Acquisti (agevolazione  che non può essere cumulata con il Sisma Bonus, Interpello 19/2021)

La detrazione va ripartita in 10 rate annuali.

La parte del prezzo su cui applicare la percentuale di detrazione non può superare il limite di €. 96.000,00 per unità immobiliare.

Le eventuali pertinenze, anche se accatastate separatamente, sono considerate tutt'uno con l'unità considerata.

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