L'articolo 23 del D.L. 1 settembre 2014, n. 133, (c.d. decreto Sblocca Italia) convertito dalla L. 11 novembre 2014, n. 164

L'articolo 23 del decreto legge 1 settembre 2014, n. 133, (c.d. decreto Sblocca Italia) convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina del contratto di rent to buy, ovvero del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

In particolare, la norma in esame prevede che:

"1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Per il rilascio dell'immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile.

Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni.

In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5 .

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, è aggiunto il seguente:

"5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione".

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale".

Il contratto di rent to buy e la sua funzione

Il contratto di rent to buy è un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile.

Il contratto di rent to buy consente l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistare l'immobile stesso entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Occorre evidenziare che il godimento dell'immobile ha una funzione meramente strumentale e preparatoria rispetto alla vendita.

La norma in esame non prevede alcun obbligo reciproco in capo alle parti di concludere l'atto di vendita dell'immobile, né prevede l'automatico trasferimento del bene al termine del periodo di utilizzo.

Occorre evidenziare che il canone che il futuro acquirente corrisponderà è suddiviso in due parti:

• una parte di canone servirà per godere dell'immobile;
• un'altra parte di canone costituirà un anticipo del prezzo della compravendita, nel caso di acquisto dell'immobile.

Il contratto di Rent to buy può utilizzato da qualsiasi soggetto:

• un privato;
• imprenditore,
• ecc...

Oggetto del contratto di rent to buy

Tale contratto può avere ad oggetto qualsiasi bene:

• appartamenti;
• autorimesse;
• cantine;
• negozi;
• uffici;
• capannoni;
• terreni;
• immobile in costruzione.

L'articolo 23 del decreto legge 1 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, al suo comma 1 bis prevede che le parti, in sede contrattuale, definiscono la quota dei canoni imputata al corrispettivo, che il concedente deve restituire nel caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.

Trascrizione del contratto di rent to buy

Occorre rilevare che il contratto di rent to buy va redatto mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis del codice civile, con i medesimi effetti della trascrizione di cui all'articolo 2643, comma primo, n. 8 del codice civile.

Rappresenta una nuova formula contrattuale intermedia tra l'acquisto del bene e la locazione.

Si evidenzia, altresì, che il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

Cosa succede alla scadenza del contratto

Al termine del contratto di rent to buy il conduttore ha di fronte due alternative:

• acquistare l’immobile;
• non acquistare l'immobile

Nel caso in cui il conduttore non voglia procedere all'acquisto dell'immobile, il contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine convenuto.

In tal caso, il concedente avrà diritto di:

• richiedere la riconsegna immediata dell’immobile;
• trattenere i canoni che il conduttore ha pagato fino a quel momento. Il concedente tratterrà solo la quota che si riferisce all’utilizzo dell'immobile, mentre esso dovrà restituire al conduttore la quota relativa all’imputazione a corrispettivo di vendita, nella misura prevista nel contratto.

Il contratto di help to buy

Alla figura del contratto di rent to buy si affianca la figura del contratto di help to buy.

In particolare, con il contratto di help to buy si stipula un contratto preliminare di compravendita che viene trascritto nei registri immobiliari.

Con tale contratto l'acquirente versa al venditore, a rate, caparre e acconti fino al 20%-30% del prezzo pattuito, in modo da poter poi presentare a un istituto bancario una pratica di finanziamento per il residuo 70%-80% del prezzo.

Il prezzo e la durata dei contratti sono variabili.

Trascrizione del contratto help to by

La tutela della trascrizione del contratto di help to buy, (articolo 2645 bis del codice civile) non può essere superiore ai tre anni, dal momento che si tratta di un contratto preliminare la cui efficacia traslativa si verifica solo al momento della stipula del contratto definitivo.

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